¿Cómo se estima el valor de una propiedad cuando no existe tal cosa?
Este es el quid de la disputa entre Fox Harbor Resort en el Estrecho de Northumberland y los asesores fiscales de Nueva Escocia.
Los propietarios dicen que la valoración de $ 19,9 millones utilizada para fines de impuestos a la propiedad es demasiado alta dadas las grandes pérdidas del complejo, que ascienden a millones cada año.
Fox Harb’r Development Ltd. dijo: En su última apelación esta semana a la Junta de Revisión y Servicios Públicos de Nueva Escocia: «La valoración no refleja adecuadamente el valor de mercado a la fecha especificada».
El resort no está satisfecho con la reducción en su calificación de 2020 que el Tribunal de Apelaciones de Calificación de Nueva Escocia hizo el mes pasado.
El tribunal redujo la valoración de $ 21 millones a $ 19,9 millones, pero aún estaba muy por encima de los $ 5,7 millones que el desarrollador Fox Harper dijo que se le debía.
Fox Harb’r es el epítome del lujo
El complejo privado de 401 hectáreas se ha convertido en el epítome del lujo en Nueva Escocia desde su apertura en 2000.
La magnífica instalación cuenta con un campo de golf de campeonato, un puerto deportivo, una pista y un hangar privados, un viñedo, establos y un santuario de aves.
Ron Joyce, cofundador multimillonario de la cadena de café y comida rápida Tim Hortons, desarrolló el complejo cerca de su ciudad natal de Tatamagush.
Los registros en la disputa fiscal revelan que hasta su muerte en 2019, Joyce incurrió en pérdidas de suscripción, que alcanzaron un máximo de $ 8 millones a $ 10 millones anuales.
Los gerentes de sus herederos redujeron las pérdidas a $1.5 millones a $2 millones al año, según la evidencia presentada en la apelación.
Para alcanzar el punto de equilibrio, están construyendo casas nuevas y planean desarrollar 48 unidades.
Bienes comunitarios, no inversión
Fox Harb’r dice que Joyce construyó el complejo como patrimonio y activo comunitario en lugar de una inversión.
Jeff Kosner, director de impuestos a la propiedad comercial de la firma de servicios inmobiliarios CBRE, presentó un informe sobre la apelación de Fox Harb’r argumentando que ningún comprador potencial «consideraría reproducir el tema como se muestra a la luz de su ubicación y desempeño financiero».
«La ubicación del asunto es inferior… Fox Harbor está ubicado en un área remota sin centro de población ni servicios», escribió Kosner.
Los propietarios argumentaron que debido a que el resort nunca obtuvo ganancias y dependía del apoyo anual del propietario para el negocio, «no se puede estimar con precisión a partir de sus ingresos».
Dijeron que una estimación más justa debería basarse en el valor de venta de otras ocho propiedades de golf con alojamiento en Nueva Escocia y la Isla del Príncipe Eduardo.
Fox Harper dijo que las propiedades más comparables son Glen Arbor en Halifax, que llegó a $91,705 por hoyo, y Krupoch en la Isla del Príncipe Eduardo a $158,000 por hoyo. El valor del uso de los campos de golf y los servicios de Fox Harb’r es de $125,000 por hoyo, o $3,375 millones. La Logia del Fundador se estimó en $ 1,6 millones.
Fox Harb’r «Inigualable» en NS
El gerente de valuación de Property Valuation Services Corporation (PVSC) rechazó este enfoque.
The Crown Corporation, que determina la valoración de la propiedad en Nueva Escocia, dijo que ninguna otra propiedad de golf se compara con Fox Harb’r.
«Además de tener alojamientos que no tienen comparación con ninguna otra instalación de golf en el condado, Fox Harb’r incluye muchas comodidades que ninguna otra propiedad puede brindar», dijo el abogado de PVSC, Robert Andrews, en la apelación judicial.
Evaluó el complejo como una sola entidad, pero utilizó diferentes métodos: los alojamientos se valoraron por ingresos, los campos de golf se valoraron por costo, las posadas y las parcelas de propiedad se valoraron mediante comparación directa.
En su apelación a la Junta de Revisión y Servicios Públicos, Fox Harb’r dijo que «los valores colocados en todos los componentes de la valoración son demasiado altos e inconsistentes tanto con el valor de mercado como con las disposiciones de la Ley de Valoración».
«La valoración se ponderó incorrectamente para el enfoque de ingresos y no tuvo en cuenta la valoración de comparación directa que sería una base adecuada para llegar al valor apropiado. La valoración se basó en la premisa de que la propiedad era única y permite ese peso más de lo que dijo en la apelación el abogado de Fox Harbor, Michael L. Ryan, a la Junta de Servicios y Revisión de Nueva Escocia, publicado el 1 de noviembre, la base del valor de mercado real en el que debería haberse basado”.
Importante para el condado de Cumberland
Los servicios de valoración de bienes raíces se negaron a comentar y dijeron que defenderían la valoración ante los reguladores.
Fox Harber no respondió a una solicitud de comentarios.
En septiembre de 2022 visión En una entrevista de podcast con Huddle, una publicación de negocios marinos, el presidente de Fox Harb’r, Kevin Toth, se negó a discutir cuántos impuestos se pagan al municipio local y dijo que «estamos un poco en desacuerdo con ellos en este momento».
Dijo que el complejo gasta $7 millones al año en bienes y servicios en Nueva Escocia y ha invertido más de $125 millones en el desarrollo del complejo. Opera su propio sistema de agua y alcantarillado y mantiene los caminos en la propiedad.
El alcalde del condado de Cumberland, Murray Scott, dijo que el complejo atrae a personas de todo el mundo al área «por varias razones, algunas por él, algunas por los servicios, algunas por el golf».
«Fox Harbor es una gran parte del condado de Cumberland en términos del valor tasado de esa propiedad, en términos de lo que eso significa para los impuestos municipales, no hay duda al respecto», dijo. «Es muy importante para el condado de Cumberland».
