El sector inmobiliario canadiense ya ha visto un cambio tras bambalinas después de que la falla regulatoria condujera a cambios en la forma en que operarían los mercados. esta semana , RCMP cargó dos Destacados profesionales inmobiliarios con fraude. Se produce después de una investigación de media década y una falla regulatoria hace casi 10 años. Las acusaciones no han sido corroboradas, pero esta vergüenza ya ha hecho que los organizadores se apresuren. Se espera que tenga un gran impacto en la operación que ayudó a impulsar el auge inmobiliario de Canadá.
Un aviso enviado por la RCMP esta semana notificando al público que Fortress Real Developments ha cobrado dos principios:
Jawad Rathore (Markham):
- Fraude contrario a la Sección 380 (1) (a) del Código Penal
- Comités secretos, contrarios a la Sección 426 (1) (a) del Código Penal.
Vince Petroza (Richmond Hill):
- fraude contrario a la sección 380 (1) (a) del Código Penal; Y el
- Comités secretos, contrarios a la Sección 426 (1) (a) del Código Penal.
La investigación, denominada Project Dynasty, comenzó en 2016 luego de que la policía recibiera una denuncia pública relacionada con las actividades comerciales de Fortress Real Developments. En particular, se han recibido denuncias de que la empresa estaba obteniendo inversiones en el esquema de inversión hipotecaria conjunta de manera fraudulenta”, explica la RCMP.
¿Qué diablos son las hipotecas comunes?
Las inversiones hipotecarias sindicadas («hipotecas combinadas») son préstamos inmobiliarios con prestamistas conjuntos. Un grupo de inversionistas une su dinero y actúa como un gran prestamista, para negocios que son difíciles de financiar. Es básicamente un préstamo privado, y tiene la promesa de fantásticos pagos de alto interés. Es fácil suponer que los inversores que sufrieron pérdidas eran codiciosos y conocían los riesgos, pero no es así.
Las sindicaciones parecen una estafa, pero en realidad tienen un propósito legítimo. Los grandes desarrollos requieren más capital que los prestamistas individuales a menudo requieren préstamos cómodos. Esto se vuelve más complicado porque las valoraciones de la tierra pueden basarse en el potencial futuro, no en el valor presente. Si el prestamista no tiene nada para garantizar el préstamo, justificarlo se vuelve demasiado arriesgado. Aquí es donde entran las hipotecas agrupadas. El problema es que a veces se engaña a los inversionistas sobre los riesgos involucrados. Dado que la industria no estaba regulada en gran medida, no había muchos estándares.
La FSRA, el regulador de inversiones de Ontario, advierte que las hipotecas agrupadas no son para el inversionista promedio. A menudo se promocionan como de alto rendimiento, bajo riesgo y «totalmente garantizados».
«Es cierto que su inversión se utilizará para crear una hipoteca que está registrada y garantizada directamente con el terreno o edificio asociado con esa hipoteca. Pero recuerde, si algo sale mal con el proyecto, y el valor de la garantía se limita a el valor de la tierra: puede clasificarse detrás de otros prestamistas e inversionistas y es posible que no le devuelvan su dinero. Esto se debe a que el valor de la tierra solo puede ser suficiente para pagar a los prestamistas con rangos anteriores «, advierte la FSRA.
El auge inmobiliario de Canadá ha ayudado a impulsar el castillo, y los inversores se han saltado las banderas rojas
El auge inmobiliario en Canadá también ha llevado a un auge de las hipotecas agrupadas. Fortress Developments ha sido un jugador importante, atrayendo casi mil millones de dólares en inversiones. Hubo señales de que los inversores deberían ejercer un mayor escrutinio, pero fueron silenciadas.
La respuesta a un tuit del destacado analista Ben Rapido fue una de esas señales de alerta. La mayoría de nosotros habríamos leído sus comentarios y podríamos haberlos olvidado en unos pocos días. Aparentemente no esta empresa. Fue el resultado de su tweet de 2015. Fort abofetea a Rápido por difamación.
Si está familiarizado con las inversiones, sabe que los analistas son críticos con las empresas. Las empresas que piensan que los analistas están demasiado lejos, los ignoran o se equivocan. Aquellos que eligen silenciar a los críticos tienden a sonar más alarmados que aquellos que ignoran las acusaciones.
Para 2016, Fortress había sido demandada por inversionistas que afirmaban que habían sido engañados. Para 2017, un El tribunal de Ontario desestimó la demanda contra Rapido por infundada en virtud de las leyes contra la estrategia contra la participación pública (SLAPP)..
La legislación rechaza la tendencia antipública de retirar las demandas infundadas destinadas a silenciar las críticas públicas. Una gran herramienta si tienes el dinero. lo último que escuché, Rapido aún no ha sido pagado.
Ese mismo año, los jefes circulaban en la Comisión Reguladora de Valores de Ontario por su sobreseimiento del caso. No solo los inversores han exigido una investigación, sino que la Agencia Tributaria de Canadá también lo ha exigido. En 2013 se reveló que, hace casi una década, la TRA le pidió al regulador que investigara Fortress.
La investigación concluyó que existen documentos que indican que[the CRA] Se sospecha que el castillo es Ponzi por su ‘esquema de la naturaleza’. El regulador incluso fue investigado por su propio oficial de cumplimiento para cerrar el caso después de un mes. Deja de reírte, Gerardo.
Las acusaciones fueron el resultado de una investigación de media década por parte de la RCMP.
Avance rápido a los cargos de esta semana, con la RCMP atribuyéndolo al trabajo del «Proyecto Dinastía». El proceso comenzó en 2016 (!) pero No se anunció hasta los allanamientos en las oficinas de la empresa en 2018.. Después de la redada, la Policía Nacional de Canadá alegó que Fortress había inflado los valores de las propiedades y engañado a los inversores sobre los riesgos del proyecto.
“Los fundadores de Fortress Real Developments presuntamente cometieron fraude al orquestar un esquema en curso en el que no revelaron los diversos riesgos a los corredores e inversores”, se lee en la acusación de esta semana de la RCMP.
Petroza, uno de los acusados esta semana, salió después de una pausa de 3 años en Twitter para declarar su inocencia.
Independientemente del resultado, la industria de bienes raíces en Canadá cambiará drásticamente. La CSA, que facilita la regulación coordinada entre provincias, ha lanzado el Marco de Hipoteca Colectiva. Esto condujo a los primeros pasos en la organización de una industria que fuera representativa del Salvaje Oeste.
Los reguladores regionales también advierten explícitamente a los inversores que no participen en hipotecas agrupadas. En Ontario, se han descrito como inapropiados y riesgosos para la persona promedio. Actualmente están buscando Aporte sobre una mayor regulación de la industria. Asimismo, Nueva Escocia advirtió Inversores que agruparon hipotecas ‘demasiado arriesgadas’. »
Su amigable regulador local le advierte sobre un producto de inversión que no es bueno para los negocios. Esto podría sofocar potencialmente el capital en la industria, lo que puede no ser evidente de inmediato. Las tasas más bajas habrían ayudado a enmascarar el problema, permitiendo un mayor apalancamiento. Sin embargo, con el aumento de las tasas de interés y la caída de los mercados, ¿podría usted, como laico, poner efectivo en un regulador de la industria que le advirtió que no se mantuviera alejado?
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