Una característica misteriosa de las hipotecas de tasa variable puede aumentar los pagos mensuales de un número creciente de prestatarios, como Banco de Canadá Fuertemente eleva las tasas de interés.
Se llama «tasa inicial»: el nivel de la tasa de interés que, cuando se excede, provoca un cambio en los pagos mensuales del titular de la hipoteca. La tasa de estímulo fue ignorada en gran medida durante décadas, porque la última vez que los canadienses tuvieron que lidiar con tasas en rápido aumento fue a fines de la década de 1970.
Pero esto está cambiando. La tasa de interés de referencia del banco central ya es 125 puntos básicos más alta que a principios de marzo. Se espera que la tasa aumente Hasta que la inflación se frene.
Esto significa que los prestatarios que tienen una hipoteca variable y su pago es el mismo cada mes, pagan más intereses y menos principal con cada aumento de tasa. Hasta que el Banco de Canadá comenzó a elevar su tasa de interés de referencia en marzo, la mayoría de estos prestatarios vieron el mismo porcentaje de cada pago mensual en su capital.
Ahora que las tasas de interés están altas, estos prestatarios se están acercando a su tasa de despido: el nivel en el que sus pagos mensuales regulares no serán suficientes para cubrir los intereses del período.
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La tasa de cumplimiento exacta varía para cada titular de hipoteca y depende del tamaño de su préstamo, el monto de sus pagos mensuales, la tasa de interés de la hipoteca y la duración del período de amortización. El impacto en el titular de la hipoteca también es diferente, y el prestatario puede reducir el riesgo de un incumplimiento inesperado, por ejemplo, haciendo pagos a tanto alzado sobre el principal. Si no lo hacen, el prestamista alargará el tiempo que lleva pagar el préstamo en su totalidad hasta alcanzar la amortización máxima.
“Esta tasa de ejecución, una vez alcanzada, hace que el banco se comunique con el cliente para decirle qué ajustes deben hacerse en los pagos para mantenerlos al día”, dijo Francis Hinojosa, cofundador de la corredora de hipotecas Tribe Financial Group. . «Esto podría ser un tipo diferente de pago único o ajustes a los pagos de la hipoteca».
Una hipoteca de tasa variable se basa en la tasa de préstamo preferencial del banco, que normalmente se mueve con la tasa de interés de referencia del banco central.
El 80 por ciento de los titulares de hipotecas de tasa variable en Canadá tienen pagos mensuales fijos, según datos del banco central, con un cambio en la tasa de préstamo preferencial que determina cuánto del pago mensual se destina al capital y cuánto interés. Cuando aumenta el capital, más del pago mensual del prestatario cubrirá los intereses y menos se destinará al principal. Cuando cae una cabeza, sucede lo contrario.
En el entorno actual de tasas de interés crecientes, cada vez menos recurren al capital. Dado que el pago mensual sigue siendo el mismo, el prestamista extenderá el tiempo necesario para pagar el préstamo. Cuando la depreciación exceda el plazo máximo, o si el monto de la mensualidad no cubre los intereses, el prestamista deberá aumentar el monto mensual.
Las hipotecas de tasa variable ahora son mucho más baratas que las hipotecas de tasa fija, donde el prestatario paga la misma tasa de interés por el plazo del préstamo. La tasa de interés para el término más popular, una hipoteca de tasa fija a cinco años, subió al 4,41 por ciento a principios de junio desde el 2,21 por ciento del año anterior, según datos del Banco de Canadá. Mientras tanto, la tasa hipotecaria variable subió a 2,72 por ciento desde 1,63 por ciento durante el mismo período.
Esto ha llevado a una afluencia de prestatarios en préstamos hipotecarios de tasa variable. Hasta abril, representaban el 37 por ciento de las nuevas hipotecas aseguradas, según los últimos datos de Statistics Canada y el Banco de Canadá. (Un prestatario necesita un seguro hipotecario si realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda), en comparación con una participación del 5 por ciento en enero de 2020.
Es una tendencia similar a las hipotecas sin seguro, donde el prestatario paga un pago inicial de al menos el 20 por ciento del precio de compra de la propiedad. Las hipotecas de tasa variable representaron el 56 por ciento de las nuevas hipotecas sin seguro en abril, en comparación con el 8 por ciento en enero de 2020.
Cada prestamista especificará en la documentación del préstamo la tasa de interés que resulte en un pago más alto.
“En el pasado reciente, la tasa subyacente no ha aumentado considerablemente y, en un período de tiempo tan corto, pocos clientes, si es que alguno, han alcanzado la tasa catalítica”, dijo Beth Herema, vicepresidenta de finanzas de capital inmobiliario en Royal Bank. Canadá.
Los principales prestamistas canadienses, incluidos Royal Bank y Toronto-Dominion Bank, dicen que están trabajando en estrategias con los prestatarios. El portavoz de TD, Muhammad Nakouda, dijo que el banco se asegura de que los prestatarios con tasas de interés variables «paguen el capital sin importar a dónde vayan las tasas».
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